Das können Sie jetzt selbst herausfinden, denn die Stadt hat einen Mietpreis-Spiegel erarbeitet – So funktioniert es
(ty) Sie wohnen in Pfaffenhofen und wollen wissen, ob Sie für Ihre Wohnung vergleichsweise viel Miete bezahlen oder eher günstig davonkommen? Das können Sie jetzt selbst überprüfen – und zwar anhand von aktuellen Daten, die die Stadt hat erheben lassen. In seiner heutigen Sitzung, die um 17 Uhr im Festsaal des Rathauses beginnt, werden dem Stadtrat diese vorgelegt. "Der Mietspiegel steht der Öffentlichkeit direkt nach der heutigen Stadtratssitzung in gedruckter Form und zusätzlich als Online-Berechnungsmodul im Internet zur Verfügung", heißt es in der Vorlage zur Sitzung. Somit kann dann jeder selbst anhand seiner individuellen Gegebenheiten abchecken, wie es um seine Miete steht. Wir stellen das Ganze schon mal vorab Schritt für Schritt vor:
Was man Grundsätzlich zur Miete wissen und beachten muss
- Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettomieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m2), in denen die ortsüblichen Betriebskosten nicht enthalten sind.
- Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung einschließlich des Mietausfallwagnisses, der Verwaltungskosten und der Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne Möblierungs- und untermietzuschläge und ohne jegliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten: laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, der Aufzugswartung, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der gebäudebezogenen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten.
- Die Kosten für Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen können nach vertraglicher Vereinbarung auch vom Mieter übernommen werden.
- Sind Betriebskosten in der vereinbarten Mietzahlung enthalten, muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Schritt 1:
- Die nachfolgende Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt das durchschnittliche Nettomietniveau für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mittleren Standards und mittlerer Wohnlage (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baualter in Euro/m2 und pro Monat wieder.
- Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zu beachten. Es gilt: Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte berücksichtigt; nicht berücksichtigt werden Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
- Die Grundflächen von Balkonen, Loggien etc. werden gemäß Wohnflächenverordnung der Wohnfläche in der Regel mit einem Viertel angerechnet, maximal bei besonderem Nutzungswert bis zur Hälfte der Grundfläche.
- Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde.
- Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum im Rahmen einer Gesamtsanierung des Gebäudes geschaffen wurde (z. B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte.
- Bauliche Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnraum eventuell in einen neueren Alterszustand versetzen, werden in einem nächsten Schritt über eine weitere Tabelle erfasst.
Schritt 2:
- Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit und der Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung.
- Die folgenden Tabellen weisen prozentuale Zu- und Abschläge für das Vorhandensein besonderer, nicht standardgemäßer Wohnwertmerkmale aus.
- Die weitere Tabelle enthält nur Wohnwertmerkmale, die sich im Rahmen der Auswertungen als Mietpreis beeinflussend herausgestellt haben. Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermieter gestellt werden.
- Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –, so gelten diese als nicht vorhanden.
- Bei den Zu- und Abschlägen handelt es sich jeweils um durchschnittliche Werte hinsichtlich Qualität und Zustand.
Schritt 3:
Modernisierungsmaßnahmen finden nur Berücksichtigung, wenn die Wohnung vor 1995 errichtet wurde und seit 1995 bauliche Maßnahmen durchgeführt worden sind, die zu einer wesentlichen Gebrauchswert-Erhöhung der Wohnung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand führten (keine Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten). Vor 1995 durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen gelten jetzt als Standardniveau. Nach 1995 gebaute Gebäude weisen nachweisbar kaum Modernisierungsmaßnahmen auf und unterliegen zudem den ab 1996 geltenden strengeren gesetzlichen Bestimmungen der Energieeinsparverordnung.
Schritt 4:
Anhand des folgenden Schemas wird aus den jeweiligen individuellen Ergebnissen aus den oben genannten Schritten nun die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.
Ergebnis und Mietpreis-Spanne:
Bei dem mittels Tabelle 3 ermittelten konkreten Vergleichwert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mit bestimmen.
Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Pfaffenhofen im Schnitt auf ± 16 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle 3.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich bei der Festlegung der Miete an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung am ehesten getroffen wird. Nicht durch das Zu-/Abschlagssystem abgedeckte, nicht im Fragebogen abgefragte Sondermerkmale sowie eine stark vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen können im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden. Zum Beispiel können hier der zustand einer Wohnung, das Vorhandensein einer Garage oder eines Stellplatzes in der Innenstadt angemessen bewertet werden.
Hier finden Sie die Daten noch einmal im Überblick sowie eine Beispiel-Rechnung zur Verdeutlichung.
