Neue Bodenrichtwertliste gibt das tatsächliche Kaufverhalten wieder. Und zwar auf Basis der entsprechenden Notarverträge.
(ty) Die Preise für Bauland im Kreis Pfaffenhofen sind in den vergangenen Jahren zum Teil regelrecht explodiert. Diese gefühlte Entwicklung schlägt sich nun auch in knallharten Zahlen nieder. In manchen Regionen kostete ein Quadratmeter erschlossener und baureifer Grund zuletzt doppelt so viel wie noch zwei Jahre zuvor. Im Schnitt zogen die Preise nach Angaben des Landratsamts um zirka 30 Prozent an. Das geht aus der so genannten Bodenrichtwertliste hervor, die jetzt neu erstellt wurde.
Die grundlegenden Entwicklungen, die sich aus dem Kompendium herauslesen lassen, sind wenig überraschend: Je zentraler der Baugrund liegt, je besser die umliegende Infrastruktur ist und je größer die jeweilige Gemeinde, desto teurer ist der Quadratmeter in der Regel. So stehen für Pfaffenhofen bis zu 400 Euro zu Buche, in Geisenfeld, Wolnzach, Vohburg um die 300 Euro.
In Manching zeigt sich der Einfluss der Ingolstädter Preise, hier nähert man sich der 400-Euro-Marke. In Hohenwart liegt der Durchschnittswert um 200 Euro. Die kleine Gemeinde Jetzendorf sticht mit Quadratmeter-Preisen um 400 Euro heraus. Hohe vorangegangene Erschließungs-Kosten – etwa durch Hanglagen – sowie ein geringes Angebot – zum Beispiel durch wenig freie Grundstücke oder kleine Baugebiete – können die Preise nach oben treiben.
Der Gutachter-Ausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Pfaffenhofen hat jedenfalls die so genannte Bodenrichtwertliste neu erstellt. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Quadratmeter unbebaute Grundstücksfläche, die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben. Die Werte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreies, baureifes Land.
Diese Bodenrichtwertliste wird gemäß Baugesetzbuch (BauGB) alle zwei Jahre aktualisiert – wobei unter anderem die so genannte Immobilien-Wertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV), die im Juli 2010 eingeführt worden war, den Gutachter-Ausschüssen zusätzliche Aufgaben zuweist. „Dementsprechend wurden auch wieder Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen ermittelt“, erklärt ein Sprecher des Landratsamts.
Für die Städte Pfaffenhofen, Geisenfeld und Vohburg sowie – erstmals auch – für die Märkte Hohenwart und Manching wurden Zonenkarten weiter differenziert. Das bedeutet, dass die Richtwerte für einzelne Ortsbereiche getrennt ausgewiesen werden.
Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist die in der Geschäftsstelle des Gutachter-Ausschusses für Grundstücke im Bereich des Landkreises geführte Kaufpreis-Sammlung. Sie stellt keine Prognose dar, sondern gibt das tatsächliche Kaufverhalten der zurückliegenden zwei Jahre wieder. Und zwar auf Basis der entsprechenden Notarverträge, wie auf Nachfrage unserer Redaktion erklärt wurde.
Für die aktuelle Bodenrichtwertliste seien rund 3700 Notarverträge aus den vergangenen beiden Jahren herangezogen worden, heißt es aus dem Landratsamt. Zum Vergleich: In den zwei Jahren zuvor bildeten zirka 3300 Notarverträge die Basis für das Zahlenwerk. Auch daran zeigt sich schon, dass weiterhin viel Bewegung im Markt ist und sich die Situation – auf ohnehin bereits hohem Niveau – dynamisch weiterentwickelt.
„In den meisten Gemeinden hatte die überaus große Nachfrage nach Baugrundstücken eine Auswirkung auf die Immobilienpreise“, fasst Vize-Landrat Anton Westner (CSU) mit Blick auf die neue Bodenrichtwertliste zusammen. Hintergründe seien vor allem die sehr guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Landkreis, der Zuzugs-Trend und die niedrigen Zinsen. Die Lage des Kreises Pfaffenhofen, zwischen Ingolstadt und München, beflügelt die Entwicklung obendrein. „Bauland ist knapp und begehrt“, bringt es Westner auf den Punkt. In vielen Gemeinden gebe es „große Anstrengungen, die Nachfrage zu befriedigen“, erklärt er – doch oft würden die Kommunen dabei auch an die „Grenze des Machbaren“ stoßen.
„Grundsätzlich lässt sich ein Anstieg der Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland sowie für gemischte Bauflächen feststellen“, lautet das Fazit von Kreisbaumeister Gunther-F.-L. Hasse, dem Vorsitzenden des Gutachter-Ausschusses. In einigen Zonen blieben die Richtwerte seinen Worten zufolge aber auch unverändert. „Die Bodenrichtwerte für baureife gewerbliche Flächen sind mehrheitlich stabil geblieben, vereinzelt sind auch Rückgänge zu vermerken“, so Hasse. Bei den landwirtschaftlichen Flächen sei grundsätzlich ein Anstieg festzustellen.
Die neue Bodenrichtwertliste zum Bewertungsstichtag 31.12.2016 mit einem weiter verbesserten, anschaulichen und farbigen Kartenwerk kann für einen Betrag von 150 Euro in gedruckter und gebundener Form erworben werden. Die Liste ist auch als CD erhältlich. Nähere Infos dazu gibt es bei Anita Eisenmann; sie ist unter der Telefonnummer (0 84 41) 27 - 17 7 oder per E-Mail an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! erreichbar.
Bei der Vorstellung der neuen Bodenrichtwertliste: Kreisbaumeister Gunther-F.-L. Hasse (von links), Edmund Ferstl (Vize-Vorsitzender des Gutachter-Ausschusses), Anita Eisenmann (Geschäftsstelle des Gutachter-Ausschusses) und Vize-Landrat Anton Westner. Foto: Rottler
