Wer in den Genuss des Pfaffenhofener Einheimischen-Modells kommt, kriegt sein Baugrundstück praktisch für die Hälfte
(ty) Mit dem Themenfeld Wohnungswirtschaft und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat sich der Pfaffenhofener Stadtrat in seiner jüngsten Sitzung bei zwei Tagesordnungspunkten bekanntlich ausführlich beschäftigt. Mit verschiedenen Maßnahmen sollen zum einen bestehende städtische Wohnungen saniert sowie neue Sozialwohnungen geschaffen werden und zum Zweiten sollte das Einheimischen-Modell überarbeitet und aktualisiert werden. Die Ausweisung von Bauland soll jeweils bedarfsgerecht erfolgen. So wird das neue Baugebiet Pfaffelleiten an der äußeren Moosburger Straße auch nur abschnittsweise ausgewiesen und erst nach und nach erschlossen, wie jetzt noch einmal aus der Stadtverwaltung betont wird.
Mit ihrem Einheimischen-Modell verfolgt die Stadt bereits seit 24 Jahren das Ziel, junge Familien am Ort zu halten und ihnen auch ohne allzu hohes Einkommen oder großes Vermögen die Erfüllung des Traums vom Eigenheim zu ermöglichen. Angesichts der derzeitigen Wohnraumknappheit und der stark gestiegenen Immobilienpreise wurden die Vergaberichtlinien jetzt geändert. Die neuen Regularien gelten bereits und finden Anwendung auf alle neu eingeleiteten Bauleitplanverfahren der Stadt.
Die Stadtverwaltung hat einige zentrale Punkte zusammengefasst, die den Ablauf und die Rahmenbedingungen des Einheimischen-Modells erläutern:
- Die Stadt kauft immer zum aktuellen Preis ein und lässt diesen jeweils im Einzelfall ermitteln. Dabei ist die Zielgröße 50 Prozent des jeweiligen Bodenrichtwerts. Die Berücksichtigung entstehender Verwaltungskosten soll mit fünf Prozent angesetzt werden.
- Die Einkaufsbedingungen sollen marktangemessen sein, die Stadt trägt das Risiko der Baulandentwicklung.
- Der Einkaufszweck (Einheimischen-Modell) wird im Ankaufsvertrag ausdrücklich vereinbart, ebenso ein Rücktrittsrecht. So stellt die Stadt sicher, dass ihr Eingriff verhältnismäßig ist und außerdem nicht der Verdacht entsteht, das Einheimischen-Modell sei nur vorgeschoben und die Stadt wolle die Grundstücke in Wahrheit nur gewinnbringend frei verkaufen.
- Das Modell wird auch künftig immer und einheitlich angewandt und es greift in allen Fällen. Es gilt bei Mehrung des bestehenden Wohnbaurechts genauso wie bei der Umwandlung zum Beispiel von Gewerbebauland in Wohnbauland.
- Letztlich funktioniert das Modell immer gleich: Die Stadt kauft vor Aufstellungsbeschluss die Hälfte zum aktuellen Preis; damit entsteht die Hälfte des Planungsgewinns bei der Stadt. Was davon nach Abzug externer Aufwendungen übrig bleibt, kommt dem Einheimischen zugute – durch günstigere Preise.
- Es gilt allerdings eine Bagatellgrenze: Wenn keine volle Einheimischen-Wohnung oder kein Einheimischen-Grundstück entstehen würde, kauft die Stadt nichts. Beispiel: Eine Familie hat ein Grundstück mit nur einem Wohnbaurecht. Ein zweites besteht nicht. Nun will der mittlerweile erwachsene Sohn bauen. Die Stadt soll ihm zusätzliches Baurecht ausweisen. Nach dem Baulandmodell müsste er die Hälfte des hinzukommenden Baurechts abtreten. Da die Stadt aber mit einer halben Wohnung/Bauplatz nichts anfangen kann, verzichtet sie auf den Kauf. Der Sohn erhält sein Baurecht ohne Vertrag mit der Stadt.
Der Stadtrat hatte bereits im Februar den Grundsatzbeschluss gefasst, dass bei der Neuausweisungen von Wohnbauland künftig 50 Prozent – statt bisher 30 Prozent – der Baulandflächen für das Einheimischen-Modell zur Verfügung gestellt werden müssen und bei Nutzungsänderungen von Misch- zu Wohngebieten ein Viertel statt bisher ein Sechstel. Weitere Anpassungen der Richtlinien seien nun notwendig gewesen, heißt es aus dem Rathaus – nicht zuletzt auch um die Regularien „europafest“ zu machen und den Empfehlungen der kommunalen Spitzenverbände zur Europarechtskonformität der deutschen Einheimischen-Modelle nachzukommen.
Die neuen Vergaberichtlinien zum Einheimischen-Modell sind für unbebaute Grundstücke formuliert, das Konzept ist aber auch für den Geschosswohnungsbau geeignet. Mit der Überarbeitung des Einheimischen-Modells will man „städtebaulichen Fehlentwicklungen aufgrund zahlungskräftiger Immobilienkäufer von außerhalb entgegenwirken“. Vor allem solle ein Wegzug der ortsverbundenden Bevölkerung – und hier vor allem von Familien mit Kindern – wegen hoher Grundstückspreise im Stadtgebiet verhindert oder zumindest eingeschränkt werden. Außerdem erhalten diejenigen, die beim Einheimischen-Modell zum Zuge kommen, praktisch fast 50 Prozent Rabatt auf ihren Bauplatz.
Gestützt auf die jüngsten Empfehlungen des bayerischen Gemeindetags sind bei der Bereitstellung von vergünstigtem Bauland neben sozialen Lebensverhältnissen (Kinder, Behinderung, Pflegebedürftigkeit) auch Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu berücksichtigen. So werden jetzt in den Vergaberichtlinien Maximalgrenzen für Einkommen und Vermögen festgesetzt: Die Einkommensgrenze (zu versteuerndes Einkommen) liegt bei 90 000 Euro pro Haushalt, die Vermögensgrenze bei 145 000 Euro pro Haushalt.
Die Überlegung, Pluspunkte für ehrenamtliche Tätigkeit zu vergeben, wurde auf Empfehlung des bayerischen Städte- und Gemeindetages fallengelassen. Mit aufgenommen in die Richtlinien wurde dagegen ein Ausschlusskriterium: Wer früher bereits einmal ein Baugrundstück oder ein Erbbaurecht im Rahmen des Pfaffenhofener Einheimischen-Modells erworben hat, ist nicht mehr antragsberechtigt.
Wer sich für ein Grundstück im Rahmen des Einheimischen-Modells interessiert, findet das entsprechende Formular zur Interessenbekundung im Internet unter www.pfaffenhofen.de/einheimischenmodell.
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